新築建売の資金計画を立てるとき、住宅ローンの返済額は細かく計算しても、固定資産税は「年に十数万円くらい？」とぼんやりしたままの方が多いと思います。しかも新築の場合、最初の数年は軽減があるので、入居してしばらくたってから税額が上がって驚く、ということも起こります。
この記事では、初めて家を買う方に向けて、新築の固定資産税がいつから、どのくらいかかるのか、軽減はいつまで続くのかを、計算例を使ってお話しします。
- 新築建売の固定資産税は、いつから自分にかかるのか
- 新築の軽減（建物2分の1・土地の特例）の中身と期間
- 軽減が終わる4年度目に、税額がどのくらい変わるか
新築の固定資産税はいつから払うのか
固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地や建物を持っている人にかかる税金です。この日を「賦課期日（ふかきじつ）」といいます。年の途中で家を買っても、その年の分の納税通知書は1月1日の所有者、つまり新築建売なら売主の分譲会社に届きます。
買主として自分あてに通知書が届くのは、引渡しを受けた翌年の1月1日を過ぎてからです。4月から6月ごろに市区町村から納税通知書が届き、年4回に分けるか一括で納めます。納期の月は市区町村ごとに決まっています。
では引渡しの年は払わなくていいのかというと、そうではありません。売主が納める1年分のうち、引渡し日以降の分を買主が日割りで負担する「固定資産税等の精算金」を、引渡しのときに払うのが一般的です。関東では1月1日を起算日として計算することが多く、たとえば土地分の税額が年6万円で10月1日に引渡しなら、残り92日分で約1万5,000円になります。
新築建売の場合、前の年の1月1日に建物はまだ建っていないので、精算するのは土地の分だけになることがほとんどです。ただ、そのときの土地は更地や工事中の扱いで、あとでお話しする住宅用地の特例が付いていない税額になっていることがあります。精算金が思ったより大きく見えるのはこのためで、計算が間違っているわけではありません。
新築住宅の固定資産税の軽減は2つある
新築の家には、土地と建物それぞれに税金を軽くする仕組みがあります。土地の特例は住んでいる限りずっと続き、建物の減額は期間が決まっています。この違いが、数年後に税額が上がる理由です。
| 軽減の種類 | 内容（2026年10月時点） | 期間 |
|---|---|---|
| 土地：住宅用地の特例 | 200㎡までの部分は評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1に税金がかかる（都市計画税は3分の1・3分の2） | 住宅が建っている限り続く |
| 建物：新築住宅の減額 | 建物の固定資産税が2分の1（居住部分120㎡まで） | 一般の戸建ては3年度分 |
| 建物：認定長期優良住宅 | 建物の固定資産税が2分の1（居住部分120㎡まで） | 戸建ては5年度分 |
新築住宅の減額は、2026年3月末で期限を迎える予定でしたが、令和8年度の税制改正で2031年3月31日に新築される住宅まで5年延長されました。あわせて、2026年4月1日以降に新築された住宅は、床面積の要件が「40㎡以上240㎡以下」に変わっています。一般的な新築建売であれば、たいていこの範囲に入ります。
一般の新築住宅の減額は、申告をしなくても市区町村が適用してくれるところが多い一方、認定長期優良住宅の減額は申告が必要です。長期優良住宅の認定を受けている建売なら、引渡しのときに認定通知書の写しを受け取り、申告の期限と提出先を確かめておいてください。
固定資産税はいくら？ 新築の計算例
固定資産税は「評価額（課税標準額）×1.4%」、都市計画税は「評価額×0.3%以内（市区町村が決める）」で計算します。評価額は売買価格ではなく、市区町村が決める額です。建物は新築後に市区町村の担当者が家屋調査に来て、使っている資材などから評価額を出します。
評価額は物件ごとに違うので、ここでは仕組みが分かるように仮の数字で計算してみます。
この例では、最初の3年度分は年16万円ほどで、4年度目から年23万円ほどに上がります。差の7万円は、建物の減額がなくなった分です。毎月に直すと約6,000円の増加ですから、住宅ローンの返済額を決めるときは、軽減が終わったあとの金額で考えておくと安心です。
実際には、建物の評価額は3年ごとの評価替えで少しずつ下がっていきます。土地は地価の動きや負担調整の仕組みで変わりますし、東京23区のように小規模住宅用地の都市計画税を独自に軽くしている地域もあります。正確な金額は、購入を決める前に売主や仲介会社に「近い条件の家の税額の目安」を聞いてみてください。
仲介手数料無料なら、固定資産税何年分が浮くか
固定資産税は毎年かかる費用で、自分で減らすことはできません。一方で、買うときに一度だけ払う仲介手数料は、どの会社を通して買うかで変えられます。仲介手数料の上限は、物件価格（税抜）×3%＋6万円に消費税を加えた額です（2026年10月時点）。新築建売の販売価格には建物部分の消費税が含まれているので、計算は消費税を除いた税抜の価格で行います。物件価格（税抜）4,200万円なら、（4,200万円×3%＋6万円）×1.1で上限は税込145.2万円。上の計算例でいえば、軽減が終わったあとの固定資産税等の6年分を超える金額です。当社は売主から手数料を受け取れる物件に限り、買主の仲介手数料を無料にしています。受け取れない物件は個別にお見積りします。
固定資産税の精算金を含めた諸費用の全体は、こちらの記事でまとめています。
新築建売を買う前に確かめておきたいこと
固定資産税は、契約の前に聞いておけば資金計画に入れられる費用です。物件を見に行ったときや契約の前に、次の点を確認してみてください。
- 引渡しの年の精算金はいくらか、起算日は1月1日か
- 長期優良住宅の認定を受けているか（減額の期間と申告の要否が変わる）
- 敷地が200㎡を超えていないか（超える部分は土地の特例が小さくなる）
- 市街化区域かどうか（都市計画税がかかるかどうか）
- 4年度目以降の税額も含めて、毎月の支払いに無理がないか
固定資産税は、家を持ち続ける限りかかる費用です。建売の将来の価値や、長く住むときの考え方はこちらの記事でもお話ししています。
諸費用と税金の目安は、LINEで物件ごとにお返事します
気になっている新築建売やリノベ済みマンションのURL、またはチラシを撮った写真をLINEで送ってください。その物件が仲介手数料無料になるかどうかと、精算金を含めた諸費用のおおよその額をお知らせします。固定資産税の目安が気になる方は、その旨も書き添えてください。サービスの内容は仲介手数料無料のテックハウスのページにまとめています。
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