新築建売を探していると、広告の価格とは別に「諸費用」という言葉がよく出てきます。いくら用意すればいいのか分からないまま内覧に行き、気に入った家が見つかってから慌てて計算する、という方も少なくありません。
この記事では、これから初めて建売を買う方に向けて、諸費用の内訳と払う時期、そして諸費用の中でいちばん大きくなりやすい仲介手数料についてお話しします。
- 新築建売の諸費用にどんな項目があるか
- 契約から入居後まで、いつ何を払うのか
- 仲介手数料で諸費用がどれだけ変わるか
建売の諸費用は、物件価格とは別にかかるお金
諸費用とは、家の代金そのもの以外に、買うときにかかる税金や手数料のことです。登記の費用、住宅ローンを借りるための手数料、火災保険、固定資産税の精算金、そして不動産会社に払う仲介手数料などが含まれます。
住宅ローンは物件価格に対して借りるのが基本なので、諸費用は手持ちの現金で払うことが多くなります。金融機関によっては諸費用まで含めて借りられる場合もありますが、借入額が増えれば毎月の返済も増えます。いずれにしても、まず「何にいくらかかるか」を知っておくと、資金計画が立てやすくなります。
新築建売の諸費用の内訳
項目は多く見えますが、大きく分けると4つのまとまりになります。
主な項目と金額の決まり方を表にまとめました（2026年10月時点の制度）。
| 項目 | 金額の決まり方 |
|---|---|
| 登録免許税 | 評価額に税率をかける。土地の所有権移転は1.5%、建物の所有権保存は0.15%、住宅ローンの抵当権設定は借入額の0.1%（いずれも軽減税率。要件あり） |
| 司法書士報酬・表示登記の費用 | 依頼する事務所によって異なる。新築の建物の表示登記は、買主の負担になることがある |
| 印紙税 | 売買契約書は1万円、住宅ローンの契約書は2万円（どちらも契約金額1,000万円超5,000万円以下の場合） |
| 住宅ローンの手数料 | 借入額の2.2%（税込）の事務手数料とする金融機関が多い。保証料型のローンもある |
| 火災保険（地震保険） | 補償内容と期間で変わる |
| 固定資産税等の精算金 | その年の税額を引渡し日で日割りし、買主の負担分を売主に払う |
| 仲介手数料 | 上限は（物件価格（税抜）×3%＋6万円）×1.1 |
住宅ローンの手数料は、借り方で金額が大きく変わる項目です。たとえば借入額の2.2%の事務手数料なら、3,800万円を借りると83万6,000円になります。金利だけでなく手数料も含めて比べると、選ぶローンが変わることもあります。
このほか、入居後に不動産取得税の通知が届くことがあります。新築住宅は、床面積などの要件を満たすと建物の評価額から1,200万円が控除され、住宅用の土地にも減額があるため、一般的な建売では0円か少額になることが多い税金です。ただし軽減を受けるには申告が必要な場合があるので、届いた通知や県税事務所の案内を確認してください。
諸費用はいつ払う？ 契約から入居後までの流れ
諸費用は一度にまとめて払うわけではありません。大まかには、売買契約のとき、引渡し（決済）のとき、入居後の3回に分かれます。
注意したいのは、売買契約のときです。手付金はローンが実行される前に払うため、現金で用意する必要があります。手付金は物件代金の一部に充てられるお金ですが、契約日までに口座から出せるようにしておかないと、せっかく決めた家の契約が延びてしまいます。
引渡しの日には、登記費用やローンの手数料、精算金などをまとめて払います。いくら必要かは、事前に不動産会社から精算書や見積書を受け取って確かめておくと安心です。住宅ローンの借入額や手続きの流れは、事前審査の段階で固めておくと、この時期に慌てずにすみます。
諸費用でいちばん差が出るのは仲介手数料
登記の税金やローンの手数料は、どの不動産会社を通しても大きくは変わりません。一方、仲介手数料は、同じ物件でも問い合わせ先によって0円にも100万円以上にもなる項目です。
仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える場合「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（2026年10月時点）。新築建売の販売価格には建物部分の消費税が含まれているので、計算は消費税を除いた税抜の物件価格で行います。物件価格（税抜）3,800万円なら、（3,800万円×3%＋6万円）×1.1で、上限額は税込132万円です。当社は、売主の分譲会社から手数料を受け取れる物件であれば、買主の仲介手数料をいただかないので、この132万円がまるごと浮きます。売主から手数料を受け取れない物件は、個別にお見積りします。
132万円あれば、手付金や引渡し時の支払いにあてても、カーテンや照明、エアコンの費用まで手元に残せるかもしれません。なぜ無料にできるのかは、こちらの記事で詳しくお話ししています。
建売の諸費用で慌てないために確認しておくこと
諸費用は、物件と借入先が決まらないと正確な金額が出ません。それでも、次の点を早めに確かめておけば、契約の直前になって「思ったより現金が足りない」ということは防げます。
- 契約前に、諸費用の見積もりを項目ごとに出してもらう
- 手付金の額と、契約日までに用意できるかを確かめる
- 住宅ローンの事務手数料・保証料の違いも含めて比べる
- 仲介手数料のほかに「事務手数料」などの名目の費用がないか聞く
- 入居後に届く不動産取得税や固定資産税の分も、少し残しておく
気になる建売の諸費用、LINEで概算をお出しします
SUUMOやアットホームで見つけた建売の物件ページのURLを、LINEで送ってください。仲介手数料が無料になるかどうかと、その物件で諸費用がだいたいいくらかかるかをお返事します。借入予定額が分かっていれば、一緒に書いていただくと概算が出しやすくなります。サービスの内容は仲介手数料無料のテックハウスのページをご覧ください。
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