SUUMOやアットホームで気になる新築建売を見つけたとき、「どの不動産会社に問い合わせても、買う家は同じなのだから費用も同じ」と考える方は多いと思います。ところが実際には、同じ物件でも、どの会社を通して買うかで支払う仲介手数料が100万円以上変わることがあります。
この記事では、初めて家を買う方に向けて、仲介手数料の仕組みと、新築建売やリノベ済みマンションを仲介手数料無料で買える理由をお話しします。
- 仲介手数料の上限額と、物件価格別の金額
- 新築建売で仲介手数料無料にできる理由
- 無料になる物件・ならない物件の見分け方と、気をつけたい点
仲介手数料はいくらかかるのか
仲介手数料は、不動産会社が売買の仲立ちをしたときに受け取る報酬です。金額の上限は法律（宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示）で決まっていて、売買価格が400万円を超える物件なら「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限になります（2026年10月時点）。
ここでいう売買価格は、消費税を除いた「税抜の物件価格」です。新築建売やリノベ済みマンションのように売主が不動産会社の物件は、広告の販売価格に建物部分の消費税が含まれています（土地には消費税がかかりません）。仲介手数料はこの消費税を除いた価格で計算するので、この記事の金額もすべて税抜の物件価格で示します。
たとえば物件価格（税抜）3,800万円の新築建売なら、上限額は（3,800万円×3%＋6万円）×1.1で、税込132万円です。多くの不動産会社は上限いっぱいの額を請求しますので、物件価格とは別に、これだけの現金を用意することになります。決まっているのは上限だけで、「必ずこの額を払わなければならない」わけではありません。
仲介手数料は、登記費用や住宅ローンの手数料などを含めた「諸費用」の中でも、いちばん大きな項目になりやすい費用です。ここが0円になれば、その分を頭金や家具・家電、外構工事などに回せます。
新築建売を仲介手数料無料にできる理由
新築建売の売主は、飯田産業や一建設、東栄住宅、アーネストワン、タクトホームなどの分譲会社です。分譲会社は、建てた家を早く売るために、多くの不動産会社に販売を依頼します。このとき、売主である分譲会社から、買主を見つけた不動産会社へ手数料が支払われることが多いのです。
一般的な不動産会社は、売主からの手数料に加えて、買主からも仲介手数料を受け取ります。売主と買主の両方から受け取る形を「両手」と呼びます。当社は、売主からの手数料だけで仕事を成り立たせ、買主の皆さまからは受け取りません。売主と買主のどちらか一方からだけ受け取る形を「片手」と呼び、当社の仲介手数料無料はこの片手の考え方で成り立っています。
リノベーション済みマンションも同じです。中古マンションを買い取ってリノベーションした再販会社が売主の場合、売主側から手数料を受け取れることが多く、仲介手数料無料の対象になりやすい物件です。
同じ物件でも、頼む不動産会社で何が変わるのか
新築建売は、同じ物件が複数の不動産会社のサイトに掲載されていることがよくあります。どこから問い合わせても、建物も価格も売主も同じです。違うのは、間に入る不動産会社と、その会社に払う仲介手数料です。
「最初に問い合わせた会社で案内を受けたから、その会社で買わなければいけない」と思われがちですが、契約前であれば、どの会社を通して買うかは買主が選べます。物件を見つけた段階で、仲介手数料がいくらになるかを確かめてから問い合わせ先を決めると、同じ家を100万円以上安く買えることがあります。
なお、分譲会社によっては値引きの相談に応じてもらえる場合もありますが、これはどの会社を通しても売主次第です。仲介手数料は、値引きとは別に、会社選びだけで変えられる費用だと考えてください。
仲介手数料無料になる物件・ならない物件
仲介手数料無料にできるのは、売主から手数料を受け取れる物件です。目安を表にまとめました。
| 物件の種類 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 分譲会社が売主の新築建売（飯田産業、一建設、東栄住宅、アイディホーム、タクトホーム、アーネストワン、ホークワン、ケイアイスター不動産など） | 無料になることが多い |
| 再販会社が売主のリノベーション済みマンション | 無料になることが多い |
| 個人が売主の中古戸建て・中古マンション | 個別にお見積り |
| 売主から手数料を受け取れない物件 | 個別にお見積り |
同じ分譲会社の物件でも、条件によって扱いが変わることがあります。ポータルサイトの物件ページを見ても、無料になるかどうかは分かりません。気になる物件があれば、物件のURLを送っていただければ当社でお調べします。
仲介手数料無料で買うときに気をつけたいこと
「無料なのは、何か手を抜いているからでは」と不安に思う方もいると思います。仲介の仕事は、手数料が無料でも有料でも変わりません。重要事項の説明、契約書の確認、住宅ローンの手続き、引渡し前の確認まで、宅地建物取引業者としての仕事はすべて行います。
そのうえで、どの会社に頼む場合でも、次の点は確認しておくと安心です。
- 仲介手数料以外に「事務手数料」「ローン代行手数料」など別の名目の費用がかからないか
- 諸費用の見積もりを、契約前に項目ごとに出してもらえるか
- 住宅ローンを自分で選べるか（提携ローンしか使えないと言われないか）
- 内覧や引渡し前の立ち会いに同行してもらえるか
新築建売は、価格が抑えられているぶん、仕様や立地の確認が大事な住宅です。建売がなぜ手頃な価格で買えるのかは、こちらの記事でもお話ししています。
気になる物件が仲介手数料無料になるか、LINEで確認できます
SUUMOなどで見つけた新築建売やリノベ済みマンションのURL、またはチラシの写真をLINEで送ってください。仲介手数料が無料になるかどうかと、諸費用のおおよその金額をお返事します。まだ買うか決めていない段階でも大丈夫です。サービスの内容は仲介手数料無料のテックハウスのページにまとめています。
お電話でのご相談：080-4050-1005
