気になる新築建売の内覧（見学）を予約したものの、「当日どこをチェックすればいいのか分からない」「きれいな新築を見ると、全部よく見えてしまう」という方は多いと思います。初めての家探しなら、なおさらです。
この記事では、建売の内覧で見ておきたい場所を、家の外まわり、室内、そして目では見えない性能を確かめる書類の順にお話しします。持ち物と、売主に聞いておきたいことのチェックリストも付けました。
- 建売の内覧で、外まわりと室内のどこをチェックするか
- 耐震や断熱など、目で見えない性能を確かめる書類
- 内覧の前に決めておくと、仲介手数料が変わる理由
建売の内覧は、家に入る前の外まわりからチェックする
内覧というと室内に目が行きがちですが、あとから変えられないのは、むしろ家の外です。間取りや内装は暮らしながら工夫できても、日当たりや前の道路、隣の家との距離は変えられません。そこで、見る順番を決めておくと見落としが減ります。
建物に入る前に、まず敷地のまわりを一周してみてください。南側に建物が迫っていないか、隣の家の窓とこちらの窓が向かい合っていないか。前の道路の幅と車の通りぐあいは、車を出し入れするときの気楽さに直結します。実際に車で行けるなら、駐車スペースに一度停めてみるのがいちばん確かです。
何棟かまとめて分譲している現場では、敷地の角に境界標（土地の境目を示す杭やプレート）が入っているか、雨水がどちらへ流れるつくりになっているかも見ておくと安心です。朝と夕方、晴れの日と雨の日では印象が変わるので、気に入った物件は時間を変えてもう一度見に行く方も少なくありません。
室内でチェックしたい場所は「暮らす動き」で見る
室内は、新しい内装の見た目よりも、毎日の動きを思い浮かべながら歩くのがコツです。朝の支度で洗面所とキッチンを行き来する、洗濯物を干して取り込む、買い物袋を持って玄関から冷蔵庫まで運ぶ。そうした動きをなぞると、図面だけでは気づきにくい点が見えてきます。
持ち物と、その場で確かめておきたいことをまとめました。
- メジャー：冷蔵庫・洗濯機の置き場、カーテンの幅、収納の奥行きを測る
- スマートフォン：部屋ごとの写真と、方角を見るためのコンパス
- 今使っている家具のサイズのメモ：ソファやベッドが入るかを確かめる
- コンセントとテレビ端子の位置：家具を置いたときに隠れないか
- 窓と建具：開け閉めが重くないか、網戸が付いているか
- まわりの音：窓を閉めたときと開けたときで、道路や線路の音がどう変わるか
網戸やカーテンレール、照明器具、テレビアンテナは、建売では付いていない物件もあります。付いていないものは入居までに自分で用意することになるので、内覧のときに「標準で付いているもの」を一覧でもらっておくと、あとの予算が立てやすくなります。
耐震や断熱など、目で見えない性能は書類で確かめる
完成した建売では、壁の中や床下、屋根の上は見えません。ここは内覧で目を凝らすより、書類で確かめるほうが確実です。
代表的なのが住宅性能評価書です。国の制度（住宅性能表示制度）にもとづいて、第三者の評価機関が耐震等級や断熱等級などを評価したもので、図面の段階で評価する「設計住宅性能評価書」と、工事中と完成時の検査を経て交付される「建設住宅性能評価書」があります。取得しているかどうかは物件ごとに違うので、「この物件は評価書がありますか」と聞いてみてください。
保証の面では、新築住宅の売主は、柱や基礎など構造上大事な部分と、雨漏りを防ぐ部分について、引渡しから10年間の責任を負うことが法律で決まっていて、そのための保険加入か供託も義務になっています（2026年10月時点）。また、2025年4月からは、原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務付けられました。これより上の等級をうたう物件もあるので、仕様書で等級と設備の型番を確かめておくと、物件どうしを比べやすくなります。
建売の価格が抑えられているのは、仕様をそろえて資材をまとめて仕入れるなどの工夫によるもので、手を抜いているからではありません。その仕組みはこちらの記事でもお話ししています。
内覧の前に、仲介手数料無料になるかを確かめておく
もうひとつ、内覧の前に決めておきたいのが「どの不動産会社に案内してもらうか」です。新築建売は同じ物件が複数の会社のサイトに載っていることが多く、建物も価格も同じなのに、間に入る会社によって仲介手数料が変わります。仲介手数料の上限は、売買価格400万円超なら「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額です（2026年10月時点）。建売の販売価格には建物の消費税が含まれているので、計算は税抜の物件価格で行います。物件価格（税抜）3,600万円なら（3,600万円×3%＋6万円）×1.1で税込125万4,000円。当社は、売主から手数料を受け取れる物件であれば、この仲介手数料を買主からいただきません。受け取れない物件は個別にお見積りします。
「最初に案内してもらった会社で買わなければいけない」と思われがちですが、契約前なら、どの会社を通して買うかは買主が選べます。とはいえ、内覧のあとに会社を変えるのは気を遣うものです。気になる物件を見つけた段階で手数料を確かめておけば、気持ちよく内覧に行けます。当社でも内覧に同行し、その場で気になった点は売主に確認します。
内覧に行く前に、物件のURLをLINEで送ってください
内覧を考えている新築建売やリノベ済みマンションがあれば、SUUMOなどの物件ページのURLか、チラシの写真をLINEで送ってください。仲介手数料が無料になるかどうかと、諸費用のおおよその額をお返事します。内覧の日程がまだ決まっていなくても大丈夫です。サービスの内容は仲介手数料無料のテックハウスのページにまとめています。
お電話でのご相談：080-4050-1005
