仲介手数料の計算方法と早見表。物件価格（税抜）別の上限額

気になる建売やリノベ済みマンションが見つかったら、物件価格のほかにいくら用意すればいいのかが気になると思います。その中でいちばん大きくなりやすいのが仲介手数料です。

この記事では、仲介手数料の計算方法を、よく見る「3%＋6万円」の式の意味から順にお話しします。広告の税込価格から計算に使う価格を出す手順と、価格別の早見表もまとめたので、手元の物件で試してみてください。

この記事でわかること

仲介手数料の計算方法と「3%＋6万円」の意味
税込の販売価格から、税抜の物件価格を出す手順
物件価格（税抜）別の上限額の早見表と、払う時期

仲介手数料の計算方法は「3%＋6万円」の速算式

仲介手数料は、不動産会社が売買の仲立ちをしたときに受け取る報酬です。法律で決まっているのは上限額で、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示に定められています（2026年10月時点）。

告示の決まりでは、売買価格を3つに分けて率を変えます。200万円以下の部分は5%、200万円を超えて400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%です。これに消費税10%を加えたものが上限になります。

物件価格（税抜）4,000万円の仲介手数料を3段階で計算した図。200万円以下の部分200万円×5%で10万円、200万円超400万円以下の部分200万円×4%で8万円、400万円を超える部分3,600万円×3%で108万円。合計126万円は4,000万円×3%＋6万円と同じで、消費税を加えた上限額は税込138.6万円

毎回3つに分けて計算するのは手間なので、400万円を超える物件では「売買価格×3%＋6万円」という速算式を使います。最初の400万円までを全部3%で計算すると、5%・4%で計算した場合より6万円少なくなるので、その差を足しているわけです。新築建売やリノベ済みマンションはほぼ400万円を超えますから、覚えておくのはこの式だけで足ります。

計算に使うのは税抜の物件価格。税込の販売価格からの出し方

ここでいちばん間違えやすいのが、式に入れる「売買価格」です。新築建売やリノベ済みマンションのように売主が不動産会社の物件では、広告の販売価格に建物部分の消費税が含まれています。土地には消費税がかかりません。仲介手数料は、この消費税を除いた税抜の価格で計算します。

税込の販売価格から税抜の物件価格を出す手順の図。販売価格4,180万円（税込）の内訳は土地2,200万円（消費税はかからない）と建物1,980万円（うち消費税180万円）。消費税を除くと物件価格（税抜）4,000万円で、上限額は税込138.6万円。税込の4,180万円のまま計算すると144.5万円になり約6万円多く見積もってしまう

たとえば販売価格4,180万円の建売で、土地が2,200万円、建物が1,980万円（うち消費税180万円）だとすると、物件価格（税抜）は4,000万円です。上限額は（4,000万円×3%＋6万円）×1.1で、税込138万6,000円になります。税込の4,180万円のまま計算すると144.5万円になり、約6万円多く見積もってしまいます。

土地と建物の内訳は、広告には載っていないことが多いので、売主や仲介会社に聞けば教えてもらえます。契約の段階では、売買契約書や重要事項説明書に建物の消費税額が書かれます。なお、個人が売主の中古物件は建物にも消費税がかからないので、販売価格そのままで計算します。

物件価格（税抜）別、仲介手数料の上限額の早見表

新築建売やリノベ済みマンションでよく見かける価格帯で、上限額を計算しておきました。表の物件価格はすべて税抜です。

物件価格（税抜）	仲介手数料の上限額（税込）
2,500万円	89万1,000円
3,000万円	105万6,000円
3,500万円	122万1,000円
4,000万円	138万6,000円
4,500万円	155万1,000円
5,000万円	171万6,000円
5,500万円	188万1,000円
6,000万円	204万6,000円
6,500万円	221万1,000円
7,000万円	237万6,000円

物件価格が500万円上がるごとに、上限額は16万5,000円ずつ増えます。表の間の価格なら、近い行から見当をつけられます。

800万円以下の空き家などには、2024年7月から上限を税込33万円まで認める特例があります。この記事で扱う新築建売やリノベ済みマンションの価格帯では、上の早見表のとおりです（2026年10月時点）。

仲介手数料を払う時期と、諸費用の中での大きさ

仲介手数料は、売買契約のときに半分、引渡しのときに残りの半分を払う形が多く見られます。時期や割合は不動産会社との媒介契約で決まるので、最初に確認しておくと資金の段取りが組みやすくなります。

新築建売の諸費用には、登記費用、住宅ローンの手数料や保証料、火災保険、固定資産税の精算金などがあります。その中でも、仲介手数料は1項目で100万円を超えることがある費用です。住宅ローンに諸費用を含められるかは金融機関によって違うので、手元の現金でまかなうつもりで計画しておくと安心です。諸費用の全体は、こちらの記事でまとめています。

仲介手数料無料の物件なら、この計算は0円になる

ここまでの計算は、どの不動産会社に頼んでも同じ上限額です。ただ、上限いっぱいを払うかどうかは会社によって変わります。当社は、分譲会社や再販会社など売主から手数料を受け取れる物件について、買主の皆さまの仲介手数料を無料にしています。物件価格（税抜）4,000万円の建売なら、上限額での比較で（4,000万円×3%＋6万円）×1.1＝138万6,000円が浮く計算です。対象は売主から手数料を受け取れる物件で、個人が売主の物件など受け取れない物件は個別にお見積りします。

同じ物件を、問い合わせる会社を変えるだけで買えるのが新築建売です。なぜ無料にできるのかは、こちらで詳しくお話ししています。