建売の耐震等級3とは？住宅性能評価書で確かめる見方

新築建売の広告を見比べていると、「耐震等級3」「耐震等級3相当」「長期優良住宅」など、地震に強いことを示す言葉がいくつも出てきます。どれも安心できそうに見えますが、言葉が少し違うだけで、裏付けになっている書類が違うことがあります。

この記事では、初めて建売を買う方に向けて、耐震等級の意味と、それを確かめる「住宅性能評価書」の見方をお話しします。内覧の前に読んでおくと、売主に何を聞けばいいかがはっきりします。

この記事でわかること

耐震等級1・2・3の違いと、「耐震等級3相当」との違い
住宅性能評価書の2種類と、どこを見ればいいか
耐震等級で変わる地震保険料と、内覧で聞いておきたいこと

建売の耐震等級とは。等級1・2・3の違い

耐震等級は、国の「住宅性能表示制度」で決められた、地震に対する建物の強さの目安です。いちばん基本になる「倒壊等防止」の等級は1から3まであり、数字が大きいほど強い地震の力を想定して設計されています。

耐震等級（倒壊等防止）が想定する地震の力の比較。等級1は建築基準法の最低限の水準で1.0倍、等級2は等級1の1.25倍、等級3は等級1の1.5倍の力に耐える

等級1は、建築基準法がすべての建物に求めている水準です。数百年に一度程度の、極めてまれに起きる大きな地震の力でも倒壊・崩壊しない程度とされています。等級2はその1.25倍、等級3は1.5倍の力に対して倒壊・崩壊しない程度です（2026年10月時点）。等級1でも法律の基準は満たしていますが、地震のあとも住み続けられるかを考えると、上の等級を選ぶ意味があります。

「耐震等級3」と「耐震等級3相当」は何が違うのか

広告で「耐震等級3」とあれば、多くの場合、第三者の評価機関が住宅性能評価を行い、評価書に等級3と書かれていることを指します。一方の「耐震等級3相当」は、売主や設計者が自分たちで計算して「等級3と同じくらいの強さで設計している」と説明しているもので、評価機関の評価書はない、というケースが一般的です。

「相当」だから弱い、というわけではありません。ただ、評価書がないと、地震保険の割引を受けるときの確認資料として使えない場合があります。売主の計算書や、長期優良住宅の認定書類など、ほかに出せる書類があるかどうかで扱いが変わるので、「相当」と書かれた物件では、どんな書類がもらえるかを契約の前に聞いておくと安心です。

住宅性能評価書の見方。設計と建設の2種類

住宅性能評価書には、図面の段階で評価する「設計住宅性能評価書」と、工事中と完成時の検査を経て交付される「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

住宅性能評価書の2種類の流れ。図面の段階で設計住宅性能評価書、基礎や骨組みの工事中に評価機関が現場で図面どおりか検査し、完成の段階で建設住宅性能評価書が交付される。建設住宅性能評価書があると、もめたときに弁護士会の紛争処理を申請できる

設計評価書だけでは「図面ではこう設計されている」ところまでしか分かりません。建設評価書があれば、壁の中や基礎など、完成すると見えなくなる部分を評価機関が現場で確かめています。さらに建設評価書が交付された住宅は、売主ともめたときに、各地の弁護士会にある指定住宅紛争処理機関へ、1件1万円で紛争処理を申請できます（2026年10月時点）。

評価書を受け取ったら、性能が並んだ欄のうち「1-1 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」の欄を見てください。ここに書かれた数字が、その家の耐震等級です。また、評価書やその写しを売買契約書に添付するなどした場合、原則として評価書に書かれた性能の住宅を引き渡すことを契約したものとみなされます。契約のときに評価書が付いているかも確かめておきましょう。

耐震等級で変わるお金。地震保険料と仲介手数料

耐震等級は、毎年払う地震保険料にも関わります。地震保険には建物の性能に応じた割引があり、耐震等級による割引率は次のとおりです。

耐震等級	地震保険の割引率
耐震等級3	50%
耐震等級2	30%
耐震等級1	10%

この割引は、免震建築物割引や建築年割引などとは重ねて使えず、どれか1つが適用されます（2026年10月時点）。割引を受けるには評価書などの確認資料を保険会社に出す必要があるので、引渡しのときに評価書を受け取ったら、なくさずに保管してください。

もう一つ、物件選びとは別に変えられるお金が仲介手数料です。仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、建売の販売価格には建物の消費税が含まれているため、税抜の物件価格で計算します。物件価格（税抜）4,200万円の建売なら、上限額は（4,200万円×3%＋6万円）×1.1で税込145万2,000円です（上限額での比較）。当社は売主から手数料を受け取れる物件を仲介手数料無料で扱っているので、この金額がまるごと浮きます。売主から手数料を受け取れない物件は、個別にお見積りします。浮いたお金を、耐震等級の高い物件を選ぶ予算に回すこともできます。