中古マンションを買い取った不動産会社が、室内をまるごと新しくしてから売り出す「リノベーション済みマンション」。新築より手頃な価格で、内装や水まわりが新しく、購入後すぐに住めるので、初めて家を買う方にも人気があります。
ただ、きれいな室内に目が行くぶん、建物そのものや管理のことは後回しになりがちです。この記事では、東京・千葉・埼玉・神奈川でリノベ済みマンションを探している方に向けて、買う前に確かめておきたい注意点を、内覧のあとに見る書類と税金の話まで含めてお話しします。
- リノベで新しくなる所と、変わらない所
- 管理費・修繕積立金など、契約前に見たい書類
- 住宅ローン控除・登記の税金と、仲介手数料を無料にできる場合
リノベーション済みマンションのメリット
いちばんの良さは、完成した部屋を見てから買えることです。新築マンションは建つ前に契約することが多いのに対して、リノベ済みマンションは実際の日当たりや眺め、上下左右の住戸の音、共用部分の使われ方まで、自分の目で確かめられます。
自分で中古マンションを買ってリフォームする場合と比べると、工事の段取りや業者選びがいらず、リフォーム費用も物件価格に含めて住宅ローンを組めます。入居までの時間が読みやすいので、子どもの入学や賃貸の更新に合わせたい方にも向いています。
もう一つ、あまり知られていないのが、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）であることの安心です。宅地建物取引業法では、売主が不動産会社の場合、引き渡し後に見つかった不具合（契約不適合）について、買主が売主に知らせる期間を「引き渡しから2年以上」とする特約を除き、買主に不利な特約は無効とされています。個人が売主の中古マンションでは、この責任を負わない契約も多いので、ここは大きな違いです。
注意点は、リノベでは変わらない部分にある
リノベーションで新しくなるのは、基本的に自分の部屋の中（専有部分）です。建物の構造、外壁や廊下などの共用部分、マンションの管理の状態は、どれだけ室内がきれいでも変わりません。
まず見てほしいのが、建てられた年です。1981年（昭和56年）6月に建物の耐震基準が変わり、それ以降に建築確認を受けた建物を一般に「新耐震」と呼びます。住宅ローン控除にも、昭和57年（1982年）1月1日以後に建築されたもの、またはそれより前でも耐震基準に合うことが証明されたもの、という要件があります（2026年10月時点）。築年数が古い物件は、控除が使えるかを先に確かめておくと安心です。
次に、工事がどこまで及んでいるか。床や壁紙、キッチン・浴室は新しくても、床下の給水・排水管は古いまま、ということもあります。また、窓サッシや玄関ドアは管理規約で共用部分とされていることが多く、結露しやすい古いサッシでも個人では交換できない場合があります。冬の窓まわりは、内覧のときに確かめておきたいところです。
管理費・修繕積立金は、内覧のあとに書類で確かめる
マンションは管理を買う、とよく言われます。毎月の管理費と修繕積立金は、住宅ローンとは別にずっと払い続ける費用です。今の金額が安くても、修繕の資金が足りず、近いうちに値上げや一時金の徴収が予定されていることもあります。
このうち重要事項調査報告書や長期修繕計画は、管理会社が作っている書類で、仲介会社が取り寄せて確認します。契約の直前ではなく、申し込みを考え始めた段階で見せてもらうと、落ち着いて判断できます。ペットを飼う予定の方、将来もう一度リフォームしたい方は、管理規約の決まりも合わせて見ておきましょう。
リノベ済みマンションで使える税金の特例
不動産会社が一定のリフォームをして売る中古住宅は、税金のうえで「買取再販住宅」として扱われることがあります。主な違いを表にまとめました（2026年10月時点）。
| 項目 | 一般の中古住宅 | 買取再販住宅に当たる場合 |
|---|---|---|
| 住宅ローン控除の控除率 | 年末残高の0.7% | 年末残高の0.7% |
| 控除期間（省エネ性能の認定や基準適合がない住宅） | 10年 | 10年 |
| 建物の所有権移転登記の登録免許税 | 0.3%（軽減税率） | 0.1%（軽減税率） |
省エネ基準に適合する住宅などは控除期間が13年になり、控除の上限額も住宅の性能によって変わります。買取再販住宅に当たるかどうかは、工事の金額や売主が取得してからの期間などの要件で決まり、物件ごとに違います。売主から証明書類が出るかを契約前に確かめ、個別の判断は税務署や税理士に確認してください。
リノベーション済みマンションも仲介手数料無料にできる場合がある
リノベ済みマンションは、再販会社が売主なので、新築建売と同じように売主から仲介会社へ手数料が支払われることが多い物件です。その場合、当社は売主からの手数料だけで仕事をし、買主の仲介手数料をいただきません。仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で、計算には消費税を除いた価格を使います。リノベ済みマンションの販売価格には建物部分の消費税が含まれているので、税抜の価格に直して計算します。たとえば物件価格（税抜）4,200万円なら、上限額は（4,200万円×3%＋6万円）×1.1で税込145万2,000円です。無料にできるのは売主から手数料を受け取れる物件で、そうでない物件は個別にお見積りします。
145万円あれば、管理費と修繕積立金の数年分や、家具・カーテンの費用にも回せます。仲介手数料無料の仕組みは、こちらの記事で詳しくお話ししています。
登記費用や住宅ローンの手数料など、ほかにかかる諸費用の考え方は新築建売とほぼ共通です。
気になるリノベ済みマンション、LINEで聞いてみてください
ポータルサイトで見つけたリノベ済みマンションのURLや、広告の写真をLINEで送ってください。仲介手数料が無料になるかどうかと、諸費用のおおよその金額をお返事します。管理費や修繕積立金のことで気になる点があれば、あわせて書いていただいてかまいません。サービスの内容は仲介手数料無料のテックハウスのページにまとめています。
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