リノベ済みマンションの広告を見ていると、価格の下に「管理費1万2,000円、修繕積立金9,000円」のように毎月の費用が書いてあります。修繕積立金が安い物件ほど得に見えますが、ここは安ければ安心という数字ではありません。数年後に大きく値上がりする予定になっていることもあるからです。
この記事では、初めてマンションを買う方に向けて、修繕積立金の見方をお話しします。国土交通省のガイドラインの目安額と比べる方法、積み立て方の違い、契約前にどの書類で何を確かめるかの順に見ていきます。
- 修繕積立金の月額を、国のガイドラインの目安と比べる方法
- 均等積立と段階増額で、将来の支払いがどう変わるか
- 契約前に確かめたい書類と、見るところ
修繕積立金は、建物全体の将来の工事のためのお金
マンションの毎月の費用には、管理費と修繕積立金があります。管理費は共用部分の清掃や管理会社への委託費など、日々の管理に使うお金です。修繕積立金は、外壁の塗り替えや屋上の防水、給排水管の工事など、十数年ごとに行う大きな修繕のために積み立てておくお金です。
どの時期にどんな工事をして、いくらかかるかをまとめたものが「長期修繕計画」です。国土交通省のガイドラインでは、計画期間を30年以上、かつ大規模修繕工事が2回入る長さにすることが目安とされています。修繕積立金の額は、本来この計画から逆算して決まります。
リノベ済みマンションでも、新しくなったのは部屋の中だけで、外壁や共用の配管の修繕費は、買ったあと所有者の一人として負担していきます。
修繕積立金の目安は「1㎡あたりの月額」で見る
修繕積立金が妥当かどうかを見るときは、月額をそのまま比べるのではなく、専有面積1㎡あたりの金額に直して比べます。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改訂）では、建物の階数と延床面積ごとに、目安となる金額が示されています（2026年11月時点）。
| 建物の規模 | 平均値 | 事例の3分の2が入る幅 |
|---|---|---|
| 20階未満・延床面積5,000㎡未満 | 335円 | 235〜430円 |
| 20階未満・5,000〜10,000㎡ | 252円 | 170〜320円 |
| 20階未満・10,000〜20,000㎡ | 271円 | 200〜330円 |
| 20階未満・20,000㎡以上 | 255円 | 190〜325円 |
| 20階以上 | 338円 | 240〜410円 |
たとえば延床面積5,000〜10,000㎡の中規模のマンションで、専有面積70㎡の部屋なら、平均値の252円を掛けて月1万7,640円が目安になります。表のとおり、小規模なマンションや20階以上のマンションは、1㎡あたりの目安が高めです。比べるときは、そのマンションの規模に合う行を使ってください。
注意したいのは、この目安が「計画期間全体で積み立てる平均額」だという点です。今の請求額が目安より低くても、それだけで問題とは言えず、次に説明する積み立て方によって意味が変わります。機械式駐車場があるマンションは、その修繕費の分が上乗せされます（駐車場の使用料でまかなう場合は別）。
均等積立か段階増額か。将来の値上げを読む
修繕積立金の積み立て方には、毎月ほぼ同じ額を積み立てる「均等積立方式」と、はじめは低くして数年ごとに引き上げていく「段階増額積立方式」があります。新築時に段階増額で始まるマンションは少なくなく、中古で買う場合も、その途中から引き継ぐことになります。
ガイドラインでは、段階増額にする場合でも、はじめの額は均等積立にした場合の0.6倍以上、最後の額は1.1倍以内にすることが目安として示されています。はじめの額が低すぎると、あとの値上げ幅が大きくなり、住んでいる人の合意が得られずに工事の資金が足りなくなるおそれがあるためです。
買う側として知りたいのは、「この先いつ、いくらに上がる予定か」です。たとえば今の月額が9,000円でも、5年後に1万6,000円に上げる計画になっていれば、住宅ローンの返済と合わせた毎月の支払いはその金額で考えておく必要があります。返済の計画に無理がないかは、毎月の固定費を全部足して見ておくと安心です。
修繕積立金の見方は、契約前の書類で確かめる
広告に出ているのは今の月額だけです。値上げの予定や、積立金がどれくらい貯まっているかは、管理会社が作る書類を見ないと分かりません。仲介会社に取り寄せてもらい、契約の前に次の点を確かめてください。
- 重要事項調査報告書：今の修繕積立金と管理費の額、マンション全体の積立金の残高、滞納の有無
- 長期修繕計画：いつ作った（見直した）計画か、計画期間は何年か、次の大規模修繕はいつか、積立金の値上げ予定
- 総会の議事録：値上げや一時金の徴収、修繕工事について話し合われていないか
- 機械式駐車場の有無と、その修繕費を何でまかなっているか
計画が長く見直されていない、残高が計画より大きく足りない、といった点は、将来の負担が増える可能性として織り込んでおきます。ほかに確かめたい書類は、こちらの記事でまとめています。
仲介手数料無料で浮く金額は、修繕積立金の何年分か
修繕積立金は、住宅ローンを払い終えたあとも続く費用です。買うときに減らせる費用は減らしておきたいところです。仲介手数料の上限は「売買価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額で（2026年11月時点）、リノベ済みマンションの販売価格には建物部分の消費税が含まれているため、計算は税抜の価格で行います。物件価格（税抜）3,900万円なら、上限額は（3,900万円×3%＋6万円）×1.1で税込135万3,000円。先ほどの月1万7,640円で割ると、修繕積立金のおよそ6年分です。当社は、再販会社など売主から手数料を受け取れる物件では、買主の仲介手数料をいただいていません。個人が売主の物件など、売主から受け取れない場合は個別にお見積りします。
そのマンションの修繕積立金と手数料、LINEで見てみます
気になっているリノベ済みマンションのURLか、広告の写真をLINEで送ってください。仲介手数料が無料になるかどうかと、諸費用、管理費・修繕積立金を含めた毎月の支払いのおおよその額をお返事します。長期修繕計画などの書類は、検討が進んだ段階で取り寄せてご説明します。サービスの内容は仲介手数料無料のテックハウスのページにまとめています。
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